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樓市上半年總結(jié)暨下半年展望 -總結(jié)
2011年上半年的樓市真如冰火兩重天，春節(jié)之前的蕭條讓人對09年、甚至樓市的命運都噤若寒蟬，而三月份的小陽春突然從天而降，意外的是還能持續(xù)走高，到六七月間，一線城市竟有開發(fā)商大擺慶功宴，恰似翻身農(nóng)奴把歌唱，其大起大落的戲劇性真應了《終結(jié)者》中那句著名的臺詞：i will be back！
結(jié)論是，樓市從嚴冬中走出，逐步企穩(wěn)，量價齊升，官方數(shù)據(jù)洛陽第二季度的商品房銷售面積79.7萬平米，與XX年年持平，
樓市上半年總結(jié)暨下半年展望
。下面我們一起來看看上半年樓市幾個特征和表現(xiàn)：一、新盤、大盤少，存量房唱主角
去年的形勢，哪個開發(fā)商也不敢妄動，今年自然新盤廖廖，只有壹號城邦、云鵬海天、萬達廣場幾個項目，也都選在5、6月份市場回暖已成定局時開盤，果然多有斬獲。壹號城邦均價4000以上，聽說月銷 套，云鵬3600元，戶型面積偏大，銷售尚未發(fā)力，但咨詢甚眾。萬達廣場不用說，刷新了商鋪銷售紀錄，一樓均價3萬元，二樓1.5萬元，三樓9000元，總價40萬起，傳說3.5小時狂銷2個億，業(yè)內(nèi)轟動。
上半年的銷售數(shù)據(jù)官方未公布，從網(wǎng)上查到的單月紀錄綜合看，澗西區(qū)的銷售額是最大的，其次新區(qū)，西工第三�？诒玫脑谑蹣潜P業(yè)績?nèi)�飄紅，如申泰新世紀廣場soho易居，春節(jié)前后兩個月成交都在百余套，其2棟高層千余套小戶型目前已清盤。連新區(qū)一度滯銷的高端產(chǎn)品中央廣場，風聞一天成交過24套，連售房部都被買去做投資。香港城3月份成交60套，4、5、6三個月均與去年同期持平或略高；東方今典、中泰世紀花城4月份單月銷售均在50套以上。
二、價格止跌略漲，收回失地
南昌路板塊的一線樓盤，均價從年初的3800左右漲到4000元以上，代表樓盤如創(chuàng)展、壹號城邦、世紀華陽，二線樓盤，如名都城均價從開盤的3300元漲到3600元，城尚城從3200漲到3500元的漲幅。西工區(qū)一線樓盤，從去年滯漲、略降逐漸到謹慎漲價，最貴的富雅，尾盤均價4100元以上。二線的唐宮路中僑銘秀、都市領秀都在3700元。今年位列十大名盤的帝豪上院，開盤均價3200元，近期3500元，所謂買房送車，其實是用10輛qq抽獎，絕不是買一送一。新區(qū)房價還不敢大膽漲，畢竟配套跟進及建設速度都緩慢，新區(qū)購房者主要是關林商戶，或改善或投資，再有就是效縣先富起來的礦主、煤老板，所以尊貴如地標項目的泉舜，均價只有3600元，最高價4000，不過比起去年2988的跳水價，也算找回面子了�？偟膩砜�，價格已基本達到XX年的水平。
價格上漲的原因，一個是去年壓抑的剛性需求在三月份以后集中釋放，銷售由此峰回路轉(zhuǎn)。第二，大盤托市，如壹號城邦的入市，帶動整個房價水漲船高。三是宏觀政策松動，中央要完成“保八”，房地產(chǎn)的拉動是關鍵，說房地產(chǎn)綁定中國經(jīng)濟不無道理。因此第二套房貸松綁，70/90政策退市，貸款條件放寬……短期看，經(jīng)濟政策應該不會緊縮。四、對于通脹的預期使各類資金進入房地產(chǎn)行業(yè)避險。五，溫州炒房團等民間游資的資本運作。以上種種合力，導致樓市調(diào)控中斷，迅速回暖。
三、商鋪一枝獨秀：萬達廣場
萬達的成功有目共睹，一掃近年來商業(yè)項目一做就死的局面�？梢哉f世紀華陽板塊的崛起因萬達的加入而如虎添翼。近日更在媒體高調(diào)宣布：萬千百貨、華澗萬家、萬達國際影城、大歌星ktv、大玩家電玩城、國美電器六大主力店進駐萬達。外來地產(chǎn)大牌對本土良好的帶動作用再次得以印證。萬達無疑擔負起重組商業(yè)格局的關鍵作用。
這樣一來，日漸式微的東區(qū)商業(yè)又遜一籌，富雅東方銀泰百貨10月底開業(yè)，但顯然沒有萬達的號召力，歐亞達家居8·5揭幕，讓人擔心會否成美凱龍第二。中州國際的商鋪從地段、品質(zhì)都算上乘，只等大品牌商家入駐，跟銀泰百貨聯(lián)袂或能打造一個東區(qū)商業(yè)巔峰。一般規(guī)律，沒有這樣強勢的商家撐著，只能任由市場自由發(fā)展，自生自滅。特別是新區(qū)的商業(yè)更是不敢追問，寶龍?zhí)柗Q百家商戶入駐疑似畫餅，目前新區(qū)零星分布的餐飲、超市、副食品店，業(yè)態(tài)初級，日常生活都難以對付，不知何能走出這個怪圏。
四、寫字樓，這里黎明靜悄悄
基于前兩年寫字樓的投資回報基本都低于當初承諾的8％，寫字樓投資有所回落，09年寫字樓市場一片沉寂，不僅沒有新項目推出。連已上市的寫字樓銷售也很不理想。
西工區(qū)的寫字樓尤其集中，在售的純寫字樓有富雅東方、君臨商務，金港商務、博大城，還有產(chǎn)權(quán)酒店楓葉國際（有一部分作出租寫字樓），澗西沒有在售的純寫字樓，更多以商住混合的小戶型出現(xiàn)，如創(chuàng)展國際貴都，新區(qū)則有天元商務、瑞博大廈，博誠大廈等在售。
可以說洛陽沒有甲級寫字樓，硬件達不到，西工租價最高的寫字樓是郵政大廈29元，知名度最高的的數(shù)碼15－20元，但無法實現(xiàn)國際化辦公。所以出現(xiàn)兩極分化，一方面中小企業(yè)選擇數(shù)碼大廈、或小戶型等經(jīng)濟型辦公環(huán)境，一方面也有很多對形象、硬件要求高的公司到酒店租房辦公。如國際金融大廈、牡丹城等酒店一平方租金50－60元，也不乏長租者，
總結(jié)
《樓市上半年總結(jié)暨下半年展望》(http://www.baimone.com)。所以，能滿足這部分用戶的高端寫字樓應該有市場，只是無人敢涉足，成本太大。五、板塊分級呈現(xiàn)馬太效應
洛陽一貫有西高東低之說，事實是西區(qū)經(jīng)由市場之手越來越成熟。南昌路板塊已成當之無愧的樓市風向標，在房價和品質(zhì)上一馬當先。華陽板塊隨著萬達的加盟也快速升級，在樓市的影響與日俱增，這兩個板塊，各有重量級商圈，一個丹尼斯，一個萬達，又都是寫字樓、公寓、酒店環(huán)繞，在城市功能方面具備規(guī)模化、多樣化、高端、升值潛力大等特點，未來必將是風云際會的樓市主戰(zhàn)場。
新區(qū)也是投資置業(yè)的重要區(qū)域，洛陽樓市近一半的成交量（并非銷售額）來自新區(qū)，而瀛洲大橋通車、西苑橋重建都將為新區(qū)注入強心劑，新區(qū)的問題是人氣，官方?jīng)]功夫管這個，一門兒心思營造“大新區(qū)”概念，擴充可售土地，掛牌增收。西工一向是見縫插針式開發(fā)，舊城改造速度畢竟不比新區(qū)。再向東老城、廛河，除了恒大以外別無驚喜。
也許很多人懊惱房價探底沒有出手，那么看看下半年的樓市會有什么亮點和機會：
一、大量新項目繽紛出籠
基于前景看好，融資放寬，開發(fā)商自然抓住商機大干快上，下半年能動工或者入市的項目：
澗西，南昌路板塊依然領唱，除續(xù)建項目世紀華陽、新推項目壹號城邦外，最矚目的就是名門世家，年底前可入市。同一個板塊的中弘金都城，要到明年了。西苑路工學院附近的 舊城改造項目計劃年內(nèi)面世。東方紅置業(yè)開發(fā)地處天鵝堡對面的項目已進入施工。位于銀川路的和順園二期已挖坑，年內(nèi)亦將登場。河洛路的清華園四期預計九、十月份亮相。
高新區(qū)依然是山水富地主唱，同時有三個舊城改造項目即將啟動，徐家營、苗灣、滹沱。目前正在拆遷。
西工區(qū)下半年預計開工項目（不含城中村改造項目）將達到20余個，加上一部分續(xù)建項目，建筑規(guī)模超百萬平方。這些樓盤的體量大都在10萬平方米以內(nèi)，圍繞著王府井商圈、新都匯商圈和百貨樓商圈附近。在紗廠南路與漢屯路交叉口，由興宇公司開發(fā)的高層商住樓4.5萬平方米；在漢屯路南側(cè)，置隆花園二期5.5萬平方米的體量，已進入實質(zhì)性開發(fā)；漢屯路上還有1.5萬平方米的都市夢園，在上半年已開始接受咨詢；啤酒廠以東，原干休所的中安花園高層項目，建筑面積8萬平方米，將在下半年入市；紗廠西路北側(cè)的多層項目榮祥花園2萬平方米，正在主體施工；下半年，還有健康路與解放路交叉口里側(cè)的銀街·錦華園二期等。最大的舊城改造項目東澗溝村和西小屯項目110畝，開始進入拆遷，最近村民堵了王城路，說拆遷條件不合理，看來拆遷階段開發(fā)商是“真差錢”。
老城區(qū)還有幾個大的待動地塊：約165.8畝的夏風金水園項目；一期1242畝的城鄉(xiāng)一體化項目； 100畝的都市雅居建材商業(yè)廣場； 98.74畝的九都路立交橋鋼材市場改造項目；總占地面積630余畝的中電經(jīng)濟適用住房項目，擬建設成面積約75萬平方米的國家經(jīng)濟適用住房示范園區(qū)……雖然下半年沒戲，不過前景很美好。
東部地王恒大綠洲項目已有幾幢封頂，下半年或?qū)⑸鲜�，瀍河回族區(qū)將啟動的4個經(jīng)濟適用房項目——翠阜路東側(cè)地塊開發(fā)項目、鴻安·紫云花園項目、熙春花園項目和啟明北路東側(cè)地塊改造項目，建設規(guī)模近20萬平方米，已陸續(xù)開工建設。
二、價格，經(jīng)過盤整后走實
對下半年的房價預期，業(yè)內(nèi)多認為會平穩(wěn)走高，也有人稱后勁不足，上漲乏力。
如此矛盾的觀點，緣于三月份之后，剛性需求即自住型購房比例下降，投資型用戶大幅上升，且坊間對房價泡沫的輿論，導致央行開始新的緊縮貨幣政策，盡管如此，多數(shù)人認為不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，一線城市已再出拿地風潮，地王頻現(xiàn)，說明從業(yè)人對市場預期依然向好。在這個瘋狂的年代，一線城市價格趨勢的確撲朔迷離，不敢妄言。
但洛陽這個一貫不溫不火的市場來講，就簡單多了，實際上經(jīng)過這一輪盤整，夯實了性價比，有限的價格泡沫也被擠掉，對消費者和開發(fā)商都是好事。今年房價以螺旋式上升的方式回歸了真實價值，證實世紀華陽等依舊堅挺的樓盤的確物有所值、國寶別墅等產(chǎn)品可以憑高端定位抗衡價格的波動。
三、商業(yè)投資有望后期發(fā)力
萬達廣場的商鋪銷售開啟了新一輪商業(yè)投資熱，如果萬達廣場開業(yè)后經(jīng)營紅火，商鋪的贏利能力得以充分展現(xiàn)后，帶動的可能不止周邊商業(yè)崛起。對整個商業(yè)投資的信心也會大有促動。中央廣場幾百平米的售房部也于近期售出，售價高達三四千萬�？磥硎袌鲇肋h不乏投資客，缺少的只是信心。
四、或?qū)㈤_啟甲級高端寫字樓元代
近一年的蕭條并不代表寫字樓永無出頭之日。據(jù)悉南昌路板塊的世紀華陽、新區(qū)正在規(guī)劃的方誠國際都有甲級高端寫字樓，無論在硬件、商務理念方面會帶來一個全新高度，價格方面一定會實現(xiàn)沖高，讓我們拭目以待。
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